かつては「手取りの3分の1（約33%）」という目安も広く言われていましたが、近年は社会保険料や各種税金の上昇、スマートフォンやインターネットといった通信費などの固定費増加、さらに将来への不安から貯蓄意識の高まりなど、生活コストの構造が変化しているため、25〜30%程度に抑えることが推奨される傾向にあります。

この目安をオーバーして家賃を設定すると、食費や趣味、交際費といった変動費を圧迫しやすくなり、結果として入居者の生活レベルが低下したり、万が一の出費に対応できず家賃滞納リスクが高まったりする可能性があります。

適正家賃を見極めるチェックリスト（収入と支出のバランス）

家賃の適正さは、単に手取り比率だけで決まるものではなく、入居者個々のライフスタイルにおける他の固定費や変動費との総合的なバランスで決まります。

項目	チェック内容
家賃以外の固定費	毎月必ず発生する費用（自動車ローン、奨学金返済、携帯電話・インターネット通信費、生命保険料・医療保険料など）を手取り収入から家賃とともに差し引いても余裕があるか
生活費	食費、水道光熱費、日用品費、交通費、医療費といった生活を維持するための費用
貯蓄・投資	将来設計（結婚、住宅購入、老後など）に必要な毎月の貯蓄額の確保
趣味・娯楽費	生活の質を保つための趣味や娯楽、交際費に回せる金額

特に、手取り収入から家賃を差し引いたあとの残りの金額で、無理なく毎月の支出を賄い、将来のために必要な貯蓄ができるかが重要なポイントです。

賃貸物件の家賃を設定する際の判断要素

賃貸物件の家賃は、物件自体の魅力や周辺環境、入居者の需要などの複合的な要素を踏まえて設定されます。一般的な判断要素には、以下が挙げられます。

物件そのものの要素

物件そのものの要素は、物件自体の価値や住みやすさを左右することから、家賃にも影響します。主な判断要素には、次の6つが挙げられます。

①築年数

住宅は建築してから時間がたつにつれて劣化が進み、価値が減少していくことから、築年数によって家賃が変わることが一般的です。新築時の家賃がもっとも高く、年数がたつほど家賃が下がりやすくなります。

しかし、築年数が古い物件であっても、一律に家賃が下がるとは限りません。近年は、耐震性向上や省エネ性能を考慮した大規模なリフォームやリノベーション（内装・外装の一新、設備交換など）を行うことで、物件価値が維持・向上するケースが増えています。

②建物の構造

建物の構造も、家賃に設定する際の判断要素となります。賃貸物件では、主に4種類の構造によって建物が建てられています。

▼建物構造の主な種類

木造
鉄骨造（S造）
鉄筋コンクリート造（RC造）
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）

建物の構造は、入居者の住み心地、特に遮音性と耐火性に直結し、家賃設定に大きな影響を与えます。特にRC造（鉄筋コンクリート造）は防音性の高さから家賃が高めに設定されやすいです。

③階数・位置

建物の階数が上がるほど、1階と比べてさまざまなメリットが期待できることから家賃が高くなる傾向にあります。

▼階数が上がるメリット

防犯性が高まる
通行人からのプライバシーを守りやすい
眺望や日当たりがよくなりやすい　など

ただし、エレベーターがない物件の場合には、上階でも家賃が変わりにくくなります。また、角部屋は「玄関前での人の行き来が少ない」「窓が多い」「両隣の物音を気にしなくてよい」などのメリットがあるため、中部屋よりも家賃が高くなりやすいといわれています。

一方で、1階の部屋は防犯面や日当たりで敬遠されがちですが、専用庭付きや専用駐車場付きなど、独自の付加価値を付けることで、他の階と同等の家賃を維持できる場合があります。

タワーマンションなどの超高層物件では、階層が高くなるほど家賃が上昇する「プレミアム」が付く傾向があり、この階層差は重要な家賃の判断要素となります。

④専有面積・間取り

賃貸物件の専有面積とは、その部屋の居住者が使用できる床面積のことです。

一人暮らし向けの物件の場合、一般的な専有面積は20〜25m前後といわれています。専有面積が広くなるほど、家賃が高くなる傾向にあります。

しかし、単に面積が広いだけでなく、その面積をどのように活かした間取りになっているかが、需要と家賃に影響します。例えば、単身者向けの物件では1Kや1LDKが人気が高く、ファミリー向けでは2LDKや3LDKなど、生活空間を確保できる間取りに高い需要があります。

⑤設備

部屋または共用部の設備は、快適性や暮らしやすさを左右するため、家賃にも影響する重要な要素となります。

▼家賃に影響しやすい設備

独立洗面台
バス・トイレ別
冷暖房機器の設置
室内洗濯機置き場
2～3口のコンロ
無料のインターネット環境
浴室の追焚機能
防犯カメラ、オートロック
宅配ボックス　など

これらの設備が充実している物件ほど、家賃が高く設定されやすくなります。

⑥外装・内装

入居者のニーズに合わせたリノベーションを行った賃貸物件の外装・内装は、見た目がきれいなほうが入居者に好まれるため、家賃が高くなりやすいといわれています。

また、外壁・部屋の壁紙・フローリングなどを定期的に改修している賃貸物件は、防水や耐久性などの観点からも価値が高くなり、家賃も高く設定されることが一般的です。

環境に関する要素

賃貸物件の家賃は、物件の状態や設備だけでなく外部環境によっても変わります。利便性が高く安心して暮らせる環境が整っているほど入居者から好まれやすくなり、家賃が高く設定されます。

⑦立地

賃貸物件がある立地の条件は、生活の利便性に関わる要素です。以下のような立地条件に該当する賃貸物件は、需要があり家賃も高くなりやすいといえます。

▼家賃が高くなりやすい立地条件

最寄り駅までの距離が近い（徒歩7～10分以内）
複数の路線が乗り入れるターミナル駅が最寄り駅になる
最寄り駅の道中にスーパーや薬局、コンビニエンスストアなどがある
騒音や治安の良さ、学校区（ファミリー向けの場合）など住環境の質がよい
徒歩または自転車で通える場所に病院や銀行がある　など

一方、同じ間取り・広さ・築年数の住宅であっても、悪臭や騒音をもたらす施設、風俗施設などの嫌悪施設が近くにある場合は家賃が低く設定されやすくなります。

⑧水害リスク

宅地建物取引業の改定によって、2020年8月から不動産の売買契約や賃貸借契約などを行う際の重要事項説明について、水害ハザードマップにおける対象物件の概ねの位置を示すことが義務化されました。

▼ハザードマップのイメージ

ハザードマップのイメージ

画像引用元：国土交通省『水害ハザードマップ作成の手引き』

入居希望者は、物件探しにおいてこれらのリスク情報を確認する傾向があり、リスクが低いエリアの物件は、相対的に安全性が高いと評価され、物件価値が向上しやすくなります。逆に、浸水想定区域などの災害リスクが高いエリアの物件は、入居者集めに苦慮したり、家賃を低めに設定せざるを得なかったりする場合があります。

なお、ハザードマップを踏まえた賃貸物件の選び方については、こちらの記事でも解説しています。併せてご確認ください。

社宅にする賃貸物件の選び方。5つのチェックポイントとは入社や転勤などによって借上社宅への入居手続きが必要になった際、社宅担当者または従業員が社宅規程に沿った賃貸物件を選定して賃貸借契約を結ぶことになります。賃貸物件を選定する際は、社宅の入居条件を満たせるかどうかを確認するとともに、住み始めてからの生活や通勤のしやすさなども考慮することが重要です。この記事では、社宅の賃貸物件を選ぶ際のチェックポイントと、失敗しないための選び方のコツについて解説します。リロの社宅管理│業務削減効果90％以上のアウトソーシングサービス

出典：国土交通省『不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化～宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令の公布等について～』／『水害ハザードマップ作成の手引き』

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契約内容に関する要素

賃貸物件を借りる際の契約内容において、契約期間や入居条件が定められている場合には、入居者が制限されることから家賃が低く設定されやすくなります。

⑨賃貸借契約の種類

賃貸物件を借りるときに交わす契約には、主に普通賃貸借契約と定期借家契約の2つがあります。

普通賃貸借契約は、1〜2年ほどの契約期間を定めて入居者による更新を行うことで住み続けられる契約です。一方の定期借家契約は、あらかじめ半年〜1年ほどの入居期間が定められており、期間が満了すると更新はできない契約となります。（再契約の定めがない場合）

定期借家契約のほうが入居できる対象者が少なく限られるため、普通賃貸借契約よりも家賃が低く設定されやすいことが特徴です。

⑩入居条件

賃貸物件のなかには、一定の入居条件を定めているケースがあります。

▼入居条件の例

ペットの可否
楽器の使用可否
SOHO利用（※）の可否
女性または男性専用　など

周辺にある類似物件と差別化を図れる入居条件を設定することで入居者層を広げ、適正家賃での早期成約を目指すことも可能です。

※SOHO利用とは、「Small Office/Home Office」の略で、自宅や小規模オフィスを拠点に事業を行う働き方、またはその物件を指します。個人事業主やフリーランスが、パソコンとインターネットを活用して柔軟に働くスタイルが特徴です。

家賃設定を失敗しないための注意点

賃貸経営において、家賃設定は一度決めたら簡単に変更できないため、初期段階での正確な判断が非常に重要です。

家賃設定の高すぎ・安すぎのリスク

家賃設定は、適正な相場ラインを外れると、オーナーの収益と物件の評価に悪影響を及ぼします。

家賃設定が高すぎるリスク（空室リスクの増大）

家賃を相場より高く設定すると、入居希望者はより安価で同等以上の条件の競合物件に流れてしまい、空室期間が長期化するリスクが高まります。

家賃設定が安すぎるリスク（利回りの低下とイメージダウン）

家賃を相場より安く設定すると、確かに早期の満室は実現しやすいですが、投資利回りが低下し、オーナーの収益が圧迫されます。また、安すぎる家賃は「何か問題がある物件なのではないか」というネガティブなイメージを市場に与える可能性もあります。

適正家賃決定にはプロの賃貸管理会社への相談が不可欠

物件の特性や周辺環境を客観的に評価し、市場のニーズに合った適正家賃を決定するためには、プロの賃貸管理会社への相談が不可欠です。

賃貸管理会社は、日々変動する最新の市場データ（成約事例、募集期間、内見数など）、競合物件の賃料動向、そして地域の賃貸需要をリアルタイムで把握しています。これにより、オーナー様の感覚や希望に頼るのではなく、客観的なデータに基づいた、成約率と収益性を両立させる適正家賃を提案できます。

まとめ

この記事では、賃貸物件における家賃の決め方について以下の内容を解説しました。

賃貸物件における基本的な家賃の決め方
賃貸物件の家賃を設定する際の判断要素
家賃設定を失敗しないための注意点

賃貸物件の家賃は、主に積算法や取引事例比較法を用いて設定されます。合理的かつ現状に合った家賃を設定するには、周辺の物件と比較して相対的に家賃を算出する取引事例比較法が適しています。

また、家賃は物件の構造や設備、周辺環境、契約内容などの複合的な要素を基に決定されます。社宅を運用する際は、周辺の物件での家賃相場を踏まえながら、利便性や快適性などを考慮したうえで上限とする基準家賃を設定することが重要です。

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賃貸物件での家賃の決め方とは？適正な家賃を決める10の判断要素

賃貸物件における基本的な家賃の決め方