保証人不要の賃貸物件とは？ 種類や社宅として借りる際の注意点
賃貸物件を借りるとき、これまでは保証人を立てることが一般的とされていましたが、近年では保証人が不要の物件（以下、保証人不要物件）も見られています。
借上社宅制度の導入を検討している人事総務部門ご担当者さまのなかには、「保証人不要物件とはどのような仕組みなのか」「社宅として借り上げるメリット・デメリットはあるのか」などと疑問をお持ちの方もいらっしゃるのでは。
この記事では、賃貸物件における保証人不要物件の仕組みとメリット・デメリット、社宅として借りる際の注意点について解説します。
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保証人不要物件とは
保証人不要物件とは、賃貸借契約の際に保証人を立てる必要がない物件のことです。
賃貸借契約では、契約者による家賃の未払いをはじめとする債務不履行のリスクに備えて、万が一の際に家賃を代わりに払ってくれる保証人を求められることがあります。
賃貸借契約における保証人とは、民法上の“連帯保証人”を指します。法人名義で社宅を借りる場合には、会社の代表者または入居者（従業員）本人が保証人となります。
連帯保証人は、契約者本人と同等の義務を負うため、契約者が家賃を滞納した場合には、連帯保証人に支払い義務が生じます。しかし、なかには保証人を立てなくても契約できる保証人不要物件があります。
保証人不要物件には、主に以下の2つの種類があります。
▼保証人不要物件の種類
種類 |
内容 |
家賃保証会社を利用する |
家賃の支払いを保証してくれる家賃保証会社を利用することで、連帯保証人が不要になる |
UR賃貸住宅を利用する |
独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）が物件を管理しており、保証人なしで物件を借りられる |
なお、法人契約で連帯保証人を求められるケースと対応方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。併せてご確認ください。
※2023年9月4日時点での最新情報（2020年4月資料）
出典：法務省『2020年4月1日から保証に関する民法のルールが大きく変わります』
保証人不要物件のメリット・デメリット
社宅用の物件に保証人不要物件を選定する際は、トラブルのリスクや運用の費用などを踏まえて検討します。
メリット
保証人不要物件を社宅に活用すると、以下のメリットがあります。
▼保証人不要物件のメリット
- 賃貸借契約の手続きを簡略化できる
- 従業員とのトラブルを防げる
保証人不要物件では、保証人の審査時にさまざまな書類を用意する必要がないため、賃貸借契約の手続きを簡略化できます。
また、社宅に入居する従業員やその家族などに保証人になるように依頼しなくてもよいことから、人間関係によるトラブルも防止できます。
デメリット
社宅に保証人不要物件を選ぶ際は、デメリットについても理解しておくことが望まれます。
▼保証人不要物件のデメリット
- 家賃保証会社の利用を求められる
- 家賃保証会社を利用する場合、保証料や更新料などの費用が発生する
UR賃貸住宅を除く保証人不要物件では、連帯保証人を不要とする代わりに家賃保証会社の利用を求められます。家賃保証会社を利用すると、契約時に保証料の支払いが発生するだけでなく、2年目以降には更新料が必要になります。
借上社宅の場合は法人契約となるため、家賃保証会社を利用する際の保証料や更新料を会社負担とするケースもあり、継続的に費用の負担が発生することはデメリットと考えられます。
一方で、貸主によっては、設立年数や上場の有無など、賃借人となる企業の信用度や支払い能力などを踏まえて、保証人を不要とする交渉が成立する場合もあります。
契約時の初期費用を抑えるには、敷金・礼金が無料の物件や一定期間の家賃が無料になるフリーレントを選ぶことも一つの方法です。フリーレントのメリットや契約時の注意点については、こちらで詳しく解説しています。
保証人不要物件を社宅として借りる際の注意点
保証人不要物件のなかには「なかなか入居者が決まらない」という理由で保証人を不要にして入居制限を緩和している場合があります。
賃貸借契約の契約者・入居者にとって注意しなければならない条件が設定されている場合があるため、事前に特約条項や特記事項、告知事項を確認しておくことがポイントです。
▼特約条項・特記事項・告知事項とは
概要 |
具体例 |
|
特約条項 |
賃貸借契約において家主が入居者と取り決めておきたい特別な条件や約束ごと |
住宅設備の故障に関する修理代金の借主負担 |
特記事項 |
物件の入居や契約に関する固有の要件を定めた事項 |
契約期間や中途解約に関する規定 |
告知事項 |
物件の瑕疵について告知することが定められている事項 |
心理的瑕疵（不動産自体に物理的な問題はないものの住む人に心理的な抵抗を与える欠陥のこと） |
まとめ
この記事では、保証人不要物件について以下の内容を解説しました。
- 保証人不要物件の仕組み
- 保証人不要物件のメリット・デメリット
- 保証人不要物件を社宅として借りる際の注意点
保証人不要物件には、賃貸借契約の手続きを簡略化できること、従業員とのトラブルを防げることなどのメリットがあります。一方、家賃保証会社を利用するための保証料や更新料が発生するデメリットがあります。
また、契約者・入居者にとって注意しなければならない条件が設けられている場合もあるため、特約条項や特記事項、告知事項について事前に確認しておくことが重要です。
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