賃貸物件でよくある5つのトラブル。社宅運用時の解決方法と対策法
※2026年2月26日更新
賃貸物件では、賃貸人や入居者同士などの間でさまざまなトラブルが発生することがあります。借上社宅を検討または運用している企業では、賃貸物件で起こり得るトラブルを把握して、適切な対応と対策を講じることが重要です。
この記事では、借上社宅を管理する社宅ご担当者さまに向けて、賃貸物件でよくある5つのトラブルと解決方法、対策法について解説します。
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賃貸トラブルの現状
賃貸トラブルは一部の例外ではなく、日常的に発生している身近な問題です。国民生活センターには、賃貸住宅に関する相談が毎年多数寄せられており、内容も多岐にわたります。背景には、契約内容の理解不足や、貸主・借主双方の認識のズレがあります。
例えば、設備不具合の責任範囲や、退去時の原状回復費用を巡る認識違いは、立場が変わると解釈が大きく異なります。社宅の場合、従業員とオーナーの間に企業が入るため、トラブルが表面化しにくい一方で、いざ問題が起きると対応負担が集中しやすい傾向があります。
そのため、現状を正しく把握し、よくあるトラブルの型を理解しておくことが、管理リスクの低減につながります。
賃貸物件でよくある5つのトラブル
賃貸物件では、生活や住宅の設備、退去に関するトラブルが起こりやすくなります。
①入居者同士のトラブル
アパートやマンションなどの賃貸物件では、同じ建物内に複数の人が暮らすことによって、生活のなかで入居者同士のトラブルが起こりやすくなります。
例えば、共用部の利用に関する規定やマナー違反、隣人の生活音に関する問題などが挙げられます。
▼入居者同士のトラブル例
- 上下左右に暮らす入居者の生活音、音楽や楽器による騒音がある
- 駐車場・駐輪場の利用ルールを守らない
- ゴミ出しの回収日時を守らない
- ペットやたばこのにおいが気になる など
②住宅設備に関するトラブル
賃貸物件に備えつけられたエアコンや給湯器などの設備が故障して、入居者と家主または管理会社との間でトラブルにつながることがあります。
また、入居者の過失・事故によって住居への火災・漏水が発生したり、近隣の住居に損害を与えてしまったりするトラブルも考えられます。
▼住宅設備のトラブル例
- 備えつけのエアコンが故障して入居者自身で修理の手配をしたが、家主や管理会社に修理費用を負担してもらえなかった
- 洗面台下の水漏れが発生して、下階の天井へ水漏れの被害が及んだ
- 給湯器が壊れてお湯がでないのでお風呂に入ることができない など
③原状回復に関するトラブル
賃貸借契約では、『民法』第621条に基づいて入居者に対する原状回復義務が課せられています。この原状回復の範囲や費用の負担についてトラブルが発生する場合があります。
▼民法第621条
第六百二十一条 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
引用元：e-Gov法令検索『民法』
原状回復義務とは、入居者の故意・過失や通常を超える使用によって生じた住居への損耗を修復する義務のことです。経年劣化による損耗は、入居者ではなく家主が負担しますが、この費用負担について家主や管理会社とトラブルになるケースも少なくありません。
また、社宅を運用する際には、退去時に「会社と従業員のどちらが修繕費用を支払うのか」についてトラブルが起こることもあります。
▼原状回復費用に関するトラブル
- 損耗が経年劣化によるものかどうか事実確認が難しく、費用の負担割合について家主・管理会社との合意ができない
- 契約時に支払った敷金が経年劣化による修繕費に充てられてしまい、家主から返してもらえない
- たばこのヤニ汚れやペットによる傷などについて、賃借人負担かどうかで争いになる など
出典：e-Gov法令検索『民法』
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④入居者の過失・不慮の事故によるトラブル
入居者の過失・事故によって住居への火災・漏水が発生したり、近隣の住居に損害を与えてしまったりするトラブルも考えられます。
▼入居者の過失によるトラブル例
- 入居者の失火により、近隣住宅の一部または全部を破損してしまった
- 入居者宅からの飛来物が、近隣住宅の窓や壁など一部または全部を破損してしまった
- ベランダから落としたものがあたってしまい、隣人の所有物を壊してしまった など
室内で自殺や他殺が発生した場合、その物件は「心理的瑕疵物件」として扱われ、賃料減額や損害賠償、逸失利益を巡るトラブルに発展することがあります。国土交通省のガイドラインでは、賃貸物件で自殺や他殺があった場合、発生から概ね3年間は次の借主に対して告知することが望ましいとされています。
また、自然死（いわゆる孤独死）であっても、発見が遅れ室内の汚損や特殊清掃が必要となったケースなどでは、心理的な影響があるとして告知が必要と判断される場合があります。事故の態様や室内の状況により取り扱いが異なるため、個別事案ごとに慎重な判断が求められます。
出典：国土交通省『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』
⑤更新・解約に関するトラブル
契約更新時の条件を巡るトラブルも少なくありません。更新料や解約条件は契約書の内容が判断基準になります。賃貸借契約が法定更新された場合、更新料の支払い義務があるかどうかも、契約書の内容によって左右されます。
契約内容に具体的な金額や支払い義務が明記されていない場合、更新料の請求が認められないケースがあります。社宅では、契約更新の判断を企業が行うため、条文確認を怠ると不要なコストを負担するリスクがあります。
契約書の定期的な見直しが、トラブル防止につながります。
賃貸物件に関するトラブルの解決方法
入居者同士や住宅設備などに関するトラブルが発生した場合、入居者同士で直接やり取りをせずに、まずは社宅担当者に相談するように伝えます。そのうえで、必要に応じて家主または管理会社に対して連絡・相談しなければなりません。
▼トラブルの内容と社宅担当者の対応例
トラブルの内容 | 解決方法 |
入居者同士や設備に関するトラブル |
|
原状回復による家主・管理会社とのトラブル |
|
| 加入している火災保険会社に連絡して判断を仰ぐ |
なお、借上社宅で利用できる賃貸借契約の火災保険については、こちらの記事をご確認ください。
出典：国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）』
借上社宅のトラブルを防ぐための対策法
借上社宅でのトラブルを防止するには、社宅の利用規約やマナーなどについて従業員に共有しておくとともに、入居・退去時に住居の損耗状況を記録してきます。
①社宅規程を作成する
社宅規程を作成して社宅に入居する際のルールやマナーについて遵守するように従業員に共有します。
社宅物件によって賃貸借契約の内容が異なるため、個別で注意が必要な項目について記載した内規も作成しておくことがポイントです。
社宅の入居者条件・賃料などの基本項目に加えて、以下のような内容を定めておくと、入居マナーや住宅設備、原状回復に関するトラブルを防ぎやすくなります。
▼トラブル防止のために定めておくとよい項目
- 生活や共有部の使用に関するマナー
- 設備の故障・不具合・破損などが起きたときの対応フロー・連絡先
- 原状回復が必要な範囲と費用の負担者 など
なお、社宅における原状回復費用の負担についてはこちらの記事で解説しています。併せてご確認ください。
②原状回復のチェックリストを活用する
賃貸物件の入居時・退去時に、住居内の部位ごとの損耗状況を記録する原状回復のチェックリストを活用することがポイントです。
原状回復をめぐるトラブルでは、損耗の時期・箇所・程度などの事実を確認することが難しくなります。損耗の箇所や程度を平面図に記入したり、写真を撮って添付したりすることで、交渉を行う際の証拠資料となり迅速なトラブル解決につながると期待できます。
▼原状回復のチェックリスト（例）
画像引用元：国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）』
画像引用元：国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）』
なお、賃貸借契約には契約自由の原則があります。強行法規に反しない内容の特約を設けていれば、一般的な原状回復義務を超える範囲の修繕費用を入居者に負担させることも認められています。
社宅担当者は、社宅物件の賃貸借契約を交わす際に原状回復に関する特約事項がないかどうかを必ず確認しておきます。
※2026年2月3日時点での最新情報（2011年8月資料）
出典：国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）』
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解決が困難な場合の公的窓口と外部リソースの活用
社内対応だけで限界を感じた場合、外部の力を借りる判断も必要です。
公的機関・専門窓口の活用
消費生活センターや国民生活センターでは、賃貸借トラブルに関する一般的な相談を受け付けており、中立的な助言が受けられます。また、法的な観点から整理したい場合には、法テラスなどの相談窓口を利用することで、解決の方向性を把握しやすくなります。
社内で抱え込むのではなく、第三者の視点を取り入れることで、冷静かつ現実的な対応につなげやすくなります。
迅速な解決を目指す法的手段
原状回復費用や敷金返還などのトラブルが発生した場合、早期解決を図るための法的手段を把握しておくことが重要です。請求額が60万円以下の金銭トラブルであれば、少額訴訟を利用できる場合があります。少額訴訟は原則1回の期日で審理が行われ、比較的短期間で結論が出る点が特徴です。
また、裁判よりも柔軟な解決を望む場合には民事調停も選択肢できます。民事調停では、裁判所の調停委員が間に入り、当事者同士の話し合いによる合意形成を目指します。費用を抑えつつ費用負担を抑えつつ、柔軟な解決を図れる点がメリットです。なお、少額訴訟は同一の裁判所で年間10回までという利用制限があるため、頻繁な利用には注意が必要です。
企業におけるリスクマネジメント（BPOの検討）
社宅や賃貸物件のトラブル対応をすべて社内で行うと、担当者の負担が大きくなりがちです。そこで有効なのが、原状回復の妥当性判断や入居者との交渉を専門会社に委託するBPO（業務委託）の活用です。専門知識を持つプロに任せることで、自社の工数を削減しつつ、適正な対応が可能になります。
さらに、社宅管理などを外部委託することで、担当者の心理的負担を軽減できるだけでなく、ルールに基づいた透明性の高い運用を実現できます。トラブルが起きてから対応するだけでなく、未然に防ぐための管理体制を構築することは、企業にとって重要なリスクマネジメントといえます。
まとめ
この記事では、賃貸物件でよくあるトラブルについて以下の内容を解説しました。
- 賃貸トラブルの現状
- 賃貸物件でよくある5つのトラブル
- 賃貸物件に関するトラブルの解決方法
- 借上社宅のトラブルを防ぐための対策法
- 解決が困難な場合の公的窓口や外部リソース
賃貸物件では、生活音やマナー違反などの入居者同士のトラブルをはじめ、住宅設備、原状回復に関するさまざまなトラブルが起こる恐れがあります。
社宅でのトラブルを防ぐためには、社宅規程を作成して従業員への遵守を促すとともに、原状回復のチェックリストを活用して入居・退去の際に損耗状況を記録しておくことがポイントです。
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