【社宅管理業務】短期解約の違約金とは？ 物件と社宅制度の注意点

社宅に入居している従業員は、結婚や退職などを理由に退去することになり、短期解約が発生するケースがあります。

自社が所有する社宅の場合、違約金は発生しませんが、借上社宅の場合、短期解約をする際に違約金が発生することがあります。社宅管理業務を行ううえで、「短期解約の違約金は従業員と会社側のどちらが支払うのだろう」「トラブルに発展させないために注意点を知りたい」と考える担当者の方もいるのではないでしょうか。

この記事では、短期解約による違約金の基本情報や物件の注意点、社宅規程を定める際の注意点について解説します。

また、こちらでは賃貸物件の一般的な解約予告期間をはじめ、期間が過ぎた場合の対応や解約時に気をつけるポイントについて解説しています。併せてご覧ください。

短期解約による違約金とは

短期解約による違約金は、貸主が定めた期間内の解約時に課せられます。賃貸借契約書の特約条項で定められることがありますが、賃貸借契約期間内で解約する際に必ず発生するわけではありません。

借上社宅のような法人契約では、家主・管理会社との契約時の交渉により、違約金の設定を外してもらえる可能性もあります。

また、地域の慣習や季節などによって、短期解約の違約金が必須となる場合や、発生しやすくなる場合もあります。

たとえば、北海道では、冬の積雪・降雪などの影響を受けながら、新たな入居者を探すのは簡単なことではありません。そのため、通常は1年未満のところ、2年未満の解約で違約金が発生するように設定されているケースも見られます。

そのほか、東北・四国・中国・九州では、商慣習的に違約金が発生する物件が多い傾向にあります。“短期間”の定義や違約金の金額に関しては、事前に家主・管理会社へ確認することが大切です。

初期費用が安い物件の短期解約

短期解約による違約金は、先述したような地域的な商慣習で発生する場合のほかに、初期費用が安い物件で発生する場合も多いといえます。

一方、定められた期間を超過して居住すれば違約金は発生しないため、自身のライフプランに即しているかを見極めることが重要です。

敷金や礼金を相場よりも安く提供している物件は、一般的に周辺の類似物件と比べて空室リスクが高いため、初期費用を抑えて入居率の向上を図ろうとする傾向にあります。

短期間で借主が退去した場合、貸主側の負担が大きくなるため、短期解約で違約金を設定したり、初期費用分の収益を月次家賃で回収する仕組みにしたりしているケースも少なくありません。

一般的なケースとして以下が挙げられます。

• 解約予告期間の長短や、解約時賃料の日割・半月割・月割を設定するケース
• 短期解約による違約金を設定するケース

短期解約による違約金がなぜ発生するのかを理解して、契約条件のよしあしが自身のライフプランに即しているかを見極めて判断することが、円満な賃貸借契約の締結につながります。

社宅規程に記載する項目とポイント

短期解約による違約金が発生する場合は、借主である会社側が貸主に違約金を支払うことになります。その際、会社と従業員のどちらがその費用を負担するのか、社宅規程または内規等で明確にしておく必要があります。

違約金の負担者は賃貸借契約書の特約条項に記載されているものの、見落としてしまう場合もあります。そのため、短期解約による違約金発生時の取扱いについて具体的に定めたうえで、社宅を利用する従業員に、必ず事前に社宅規程の内容を理解してもらうことが重要です。

社宅規程に明記する項目

一般的な社宅規程では、短期解約による違約金が発生した場合の取扱いを明記します。しかし、不動産慣習は地域差が大きいため、違約金の負担者や上限金額を定める場合は、以下を考慮して柔軟な規程または運用ルールを定める必要があります。

• 供給エリアの類似物件の状況
• 社宅として取扱う物件の地域ごとの特性や慣習

なお、地域別の解約違約金発生率は以下のとおりです。

▼地域別解約違約金発生率

弊社取引実績による調査結果

社宅規程を定める際のポイント

社宅規程を定める際は、従業員が理解しやすい内容にすることが大切です。入居資格、期間、敷金、礼金、退去費用などは簡潔にまとめると分かりやすくなります。

▼社宅規程の例

• 6ヶ月以内に解約する場合、違約金は賃料1ヶ月分までなら会社が負担する
• 自己都合退職による退去の場合、解約にかかる一切の費用は入居者が負担する　など

また、短期解約は、従業員の都合だけでなく、会社都合により行う場合もあります。

会社都合と従業員都合の理由には以下が挙げられます。

従業員都合と会社都合で違約金を誰が負担するかが異なる際には、その旨を明記します。従業員とのトラブルを避けるために、違約金に関するルールは社宅規程だけではなく、内規や従業員向け資料を掲示するといった配慮も効果的です。

まとめ

この記事では、短期解約による違約金に関する以下の情報を解説しました。

• 短期解約による違約金について
• 初期費用が安い物件の短期解約
• 社宅規程に記載する項目とポイント

賃貸物件には、賃貸経営戦略や地域的商慣習により、さまざまな契約条件があります。そのため、従業員のライフプランを加味して選定することが大切です。

また、短期解約で発生する違約金を誰が負担するかについて、トラブルに発展することも少なくありません。そのため、結婚や入居者増員、退職転勤といった事由以外で解約となり、短期解約違約金が発生する場合に備えて、社宅規程に負担区分を明文化しておくことが重要です。

社宅制度は、福利厚生として人気がある一方で、社宅規程の定期的な見直しをはじめ、管理・運営に多くのリソースと専門的な知見を要するため、業務が煩雑になる傾向にあります。

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